किराया एग्रीमेंट कैसे बनाएं — 11 महीने बनाम रजिस्टर्ड, स्टांप ड्यूटी और धाराएं

किराया एग्रीमेंट के दो प्रकार

भारत में लगभग हर आवासीय किरायेदारी दो में से एक तरीके से लिखी जाती है:

1. 11 महीने का एग्रीमेंट (बिना रजिस्ट्रेशन)। स्टांप पेपर पर लिखा, दोनों पक्षों और दो गवाहों के हस्ताक्षर, आम तौर पर नोटरी कराया हुआ। 12 महीने से कम होने के कारण रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 17 के तहत रजिस्ट्रेशन अनिवार्य नहीं। ज़्यादातर मकानों के लिए यही मानक है।
2. रजिस्टर्ड लीज़ (12 महीने या अधिक)। सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में अनिवार्य रजिस्ट्रेशन, लीज़ मूल्य पर स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस। लंबी आवासीय लीज़ और ज़्यादातर व्यावसायिक परिसरों के लिए।

तीसरा पैटर्न — लीव एंड लाइसेंस एग्रीमेंट — महाराष्ट्र में प्रचलित है। कानूनी रूप से यह लीज़ का हक नहीं बल्कि रहने की अनुमति देता है, और महाराष्ट्र में अवधि चाहे जो हो, रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है, जिसके लिए सुविधाजनक ऑनलाइन ई-रजिस्ट्रेशन प्रणाली है।

हर कोई 11 महीने का ही क्यों बनाता है

रजिस्ट्रेशन का मतलब है किराए के मूल्य पर स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन फीस, सब-रजिस्ट्रार दफ्तर में बायोमेट्रिक हाज़िरी और समय। अवधि 11 महीने रखने से अनिवार्य-रजिस्ट्रेशन की सीमा नहीं छूती, इसलिए एग्रीमेंट उसी दिन स्टांप पेपर पर बन जाता है। समझौते की कीमतें:

• बिना रजिस्ट्रेशन का एग्रीमेंट अपनी अवधि से लंबी लीज़ खुद साबित नहीं कर सकता — सालाना रिन्यू होने वाली असली छोटी किरायेदारियों के लिए ठीक है।
• गंभीर विवाद में रजिस्टर्ड दस्तावेज़ का साक्ष्य-मूल्य ज़्यादा होता है; सही स्टांप वाला बिना-रजिस्ट्रेशन एग्रीमेंट 11 महीने तक की किरायेदारी के लिए फिर भी स्वीकार्य है।
• कुछ बैंक, वीज़ा दफ्तर और सरकारी प्रक्रियाएं पते के सबूत के तौर पर रजिस्टर्ड एग्रीमेंट पसंद करती हैं।

एग्रीमेंट में क्या-क्या होना चाहिए

अच्छा किराया एग्रीमेंट उबाऊ और सटीक होता है। ज़रूरी धाराएं:

• पक्ष और संपत्ति — पूरे नाम, पिता/माता का नाम, स्थायी पते; परिसर का सटीक पता
• अवधि और शुरुआत की तारीख — 11 महीने, रिन्यूअल की समझ के साथ
• किराया — राशि, देय तिथि, भुगतान का तरीका, और रिन्यूअल पर बढ़ोतरी (5–10% प्रचलित है)
• सिक्योरिटी डिपॉज़िट — राशि, ब्याज-रहित है या नहीं, खाली करने के बाद वापसी की समय-सीमा, और क्या काटा जा सकता है
• नोटिस पीरियड — आम तौर पर दोनों तरफ 1–2 महीने, और लॉक-इन अवधि अगर हो
• मेंटेनेंस और मरम्मत — सोसाइटी चार्ज कौन देगा, छोटी बनाम बड़ी मरम्मत
• यूटिलिटी — बिजली, पानी, गैस, इंटरनेट ट्रांसफर और बिल की ज़िम्मेदारी
• उपयोग की सीमाएं — केवल आवासीय उपयोग, सबलेटिंग की मनाही, गेस्ट पॉलिसी अगर हो
• मकान मालिक का प्रवेश — उचित पूर्व सूचना के साथ निरीक्षण
• समाप्ति की स्थितियां — भुगतान न होना, शर्त-भंग, और सौंपते समय की हालत

मकान फर्निश्ड हो तो फोटो के साथ इन्वेंटरी सूची ज़रूर जोड़ें — डिपॉज़िट विवाद रोकने का यह सबसे कारगर तरीका है।

स्टांप ड्यूटी: कितना खर्च

किराया एग्रीमेंट पर स्टांप ड्यूटी राज्य का विषय है, इसलिए दरें अलग-अलग हैं। आम राज्यों की सांकेतिक स्थिति — स्टांप पेपर खरीदने से पहले मौजूदा दर जांच लें:

| राज्य | 11 महीने के आवासीय एग्रीमेंट पर सामान्य स्टांप ड्यूटी | | --- | --- | | दिल्ली | औसत वार्षिक किराए का 2% | | महाराष्ट्र | अवधि के कुल किराए (+ डिपॉज़िट घटक) का 0.25%; लीव एंड लाइसेंस के लिए ई-रजिस्ट्रेशन अनिवार्य | | कर्नाटक | वार्षिक किराए का 0.5% + डिपॉज़िट-आधारित घटक, अधिकतम सीमा सहित | | उत्तर प्रदेश | वार्षिक किराए का 2% | | पश्चिम बंगाल | स्लैब-आधारित, सामान्य आवासीय किराए पर मामूली | | तमिलनाडु | किराया + डिपॉज़िट का 1%, अधिकतम सीमा सहित | | तेलंगाना | वार्षिक किराए का 0.4% | | गुजरात | किराया मूल्य पर स्लैब-आधारित |

व्यवहार में उत्तर भारत में बहुत से 11 महीने के एग्रीमेंट परंपरा से ₹100 के स्टांप पेपर पर बनते हैं — लेकिन लागू ड्यूटी ज़्यादा हो तो कम स्टांप वाले एग्रीमेंट पर अदालत में पेश करते समय जुर्माना लग सकता है। सही मूल्य का ई-स्टांप खरीदना उस जोखिम के मुकाबले बहुत सस्ता है।

कदम-दर-कदम: एग्रीमेंट बनाना

1. शर्तें तय करें — ऊपर की चेकलिस्ट से; डिपॉज़िट वापसी और नोटिस पीरियड याददाश्त पर न छोड़ें।
2. ड्राफ्ट कराएं — सीधे-सादे मामलों में टेम्पलेट से (नीचे हमारा मुफ्त फॉर्मेट), या लॉक-इन, कंपनी लीज़ या शेयर्ड मकान जैसी खास शर्तों पर पेशेवर ड्राफ्टिंग (WakilBhai पर ₹199)।
3. मकान मालिक या किरायेदार के नाम से सही मूल्य का स्टांप पेपर / ई-स्टांप खरीदें।
4. प्रिंट और हस्ताक्षर — दोनों पक्ष हर पेज पर, और अंत में दो गवाह नाम-पते के साथ हस्ताक्षर करें।
5. नोटरी (11 महीने के एग्रीमेंट की परंपरा) या अवधि 12+ महीने हो या राज्य की अनिवार्यता हो तो सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में रजिस्ट्रेशन — दोनों पक्ष ID, फोटो और संपत्ति के कागज़ के साथ जाएं।
6. प्रतियां रखें — दोनों के पास एक-एक हस्ताक्षरित मूल, और WhatsApp/ईमेल पर स्कैन साझा करें ताकि तारीख साबित हो सके।

खर्च और समय का सार

| तरीका | जेब से खर्च | समय | | --- | --- | --- | | 11 महीने, नोटरीकृत | स्टांप पेपर + ₹200–500 नोटरी + ड्राफ्टिंग | उसी दिन | | रजिस्टर्ड लीज़ | स्टांप ड्यूटी + रजिस्ट्रेशन फीस (राज्य-अनुसार) + ड्राफ्टिंग | सब-रजिस्ट्रार अपॉइंटमेंट सहित कुछ दिन | | महाराष्ट्र लीव एंड लाइसेंस (ई-रजिस्टर्ड) | ड्यूटी + फीस, आधार e-KYC से ऑनलाइन | 1–3 दिन |

रास्ता जो भी चुनें, सिर्फ ज़बानी किरायेदारी पर कभी न रहें: किराए की रसीदें, डिपॉज़िट का रिकॉर्ड और लिखित एग्रीमेंट ही इस श्रेणी के हर भावी विवाद से आपकी रक्षा करते हैं।